市场复苏下,办公第三方市场趋势与机遇
发稿时间:2020-08-04     来源:admin     【 字体:

  突如其来的疫情叠加新增供应的影响使得上海一季度写字楼空置率创下历史新高,伴随上海疫情及时有效的控制,尽管对市场的负面影响仍存在,但需求正在逐步复苏。

  锦明战略合作伙伴全斯美德研策部总监应涛从上海办公市场整体环境出发,解析第三方市场结构与发展前景,展示锦明&全斯的业务版图,从宏观角度解读——市场复苏下,办公第三方市场趋势与机遇。

  上海办公市场环境

  1993年,上海开始大规模地推出办公用地,但是正是这种大规模的上市也导致了1997到1999年上海写字楼市场全面供过于求,其中在最高峰期的1997年。

  2000年经济开始复苏。在写字楼方面,2000年到2001年进入了一个调整期,众多的烂尾楼项目获得重生,在这一年中写字楼的空置率渐渐降低。

  2004年至2007年底是上海写字楼发展的飞速时期。上海良好的商业环境及飞速发展的中国经济吸引了众多组织在上海的投资。一些扩展的公司在现有的写字楼市场已经很难找到合适的办公区域以满足不断增长的员工规模带来的办公需求。

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  从2005年开始,上海每年都有超过百万平方的写字楼投入市场,全民响应国家的大众创业,万众创新,也不断增加了对写字楼的需求。上海大宗交易也呈持续上涨的态势,成交额屡创新高。

  到了2017年,上海开始进入办公楼产业大发展态势,商务区开始从7大核心商务区向外围扩散,截止目前已经在开发的商务区数目已经达到16个,而每个商务区都会有自身的特色及定位,同时也面临一些问题:1、由于供大于求,客户选择性加大,成交周期大幅拉长。2、结构重叠,部分商务区在功能以及结构上具有重叠性,对从业人员的专业性要求更高。

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  2019年,受中美贸易战影响,大宗交易成交额下降20%。2020年,受疫情影响,外围市场不稳定性加剧,同时货币超发导致全球机构都在寻找优质资产,中国在抗击疫情上和经济稳定性上的表现成了多数资金的避险的最好的去处。预计2020年上海大宗交易市场成交额会达到2018年的巅峰甚至超出。

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  值得注意的是,虽然刚性需求客观存在,但在短时期内增长速度跟不上市场容量的扩充速度,同时,客户对市场的热点有非常明显的趋势,对从业人员来说,在业务方面需要认清市场节奏,有的放矢,才能更好的服务客户。

  截止2020年二季度末,上海全市办公现有存量(5A甲级写字楼)约1,387万方,办公楼市场容量在未来的5-6年周期里,将增长150%,约1833万方(外环线以内+大虹桥区域),整个市场会面临空前的供大于求的问题。

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  具体到2020年,热点项目集中上市商务区有五个,分别为:徐汇西岸办公预计上市体量约34万方,后滩约49万方,北外滩约30万方,虹桥商务区约79万方,苏河湾约27万方。

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  总体来看,经过几十年发展,上海已经具备了打造世界金融中心的条件,经济已经进入新一轮发展周期,但办公市场整体环境是供大于求的状态,从业人员在提高自身专业性的同时,应更多的学习如何精准定位,如何精准认知产品与客户,只有这样才能在城市发展的进程中抓住机遇。

  第三方行业前景展望

  2017年开始,上海办公市场大量新增供应开始上市,到了2018年,市场上供需结构开始转变,由供小于求转变为供大于求的态势,供应开始有明显的剩余,而未来几年余量将持续增长。

  同时,上海办公市场无论核心区还是非核心区租金呈缓幅下降趋势,短时间内上涨难度较大,而空置率呈持续上升态势,核心区(南京路、陆家嘴、人民广场)空置率约12.8%,相比而言,纽约、东京等城市的核心商务区空置率为6%-7%,而上海非核心区域的空置率截止今年上半年为33%,供需结构出现明显不平衡状态。

  供需结构的不平衡,导致所有新增项目的业主方与运营方都面临客户不饱和的问题,原来以业主方为导向的结构转变为以客户方为导向的结构,业主更加需要第三方来帮助寻找客户,2018年到2020年,办公楼产品租赁的渠道成交占比增长超10%,总体占比达80%以上,渠道的影响力大大提升。

  但基于目前市场环境,第三方细分市场也遭遇了发展瓶颈,成交周期长回报慢、筛选难度更高,因此,资源的整合、精准与细化显得十分重要。

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  外部环境:开发结构上,基于目前上海办公市场的大开发状态,市场供给明显增大,原来的传统大行无法完全覆盖目前市场供应量,市场充满需求与机会。客户结构上,开发企业中,内资比例不断上升。需求企业中,核心区内资客户不断增加,而在外围区域,因为办公楼结构拉开了,办公楼产品不再聚集在7块钱以上商务区,会出现更多4-5块钱产品,租金要求与准入门槛相对较低,大量内资客户纷纷涌入办公市场。市场结构上,经过近二十年的发展,内资第三方在专业度上与大行的差距不断缩小,同时,现有办公产品在未来高供给的状态下对于渠道的依赖度也在不断增加。

  行业环境:内资第三方具有灵活性及适应性优势,针对市场有很强的适应能力,有模式整合的条件与基础。

  值得注意的是,未来发展过程中,二八效应将成为大概率事件,第三方行业需要紧跟市场热点,打造更高效、更专业的平台,提升从业人员专业技能,才能在未来的市场中占据一席之地。

  公司前景展望

  2020年受疫情影响的原因,在短期内,一些企业在办公面积扩张时趋于谨慎。在面临较大新增供应的情况下,一些板块租金承压。

  中长期来看,上海作为金融中心和国际贸易中心,随着长三角一体化的进一步推进,将吸引更多的外商投资和企业进驻。

  此外,未来商办市场巨大的供应也为投资者提供了更多的选择,上海相对成熟的商办市场和交易模式将持续吸引更多的机构投资者和买家,投资市场预期仍然乐观。

  全斯美德是国内为数不多在近20年中始终专注于提供商业地产“全生命周期服务”的专业化机构,对大业主的沉淀积累和对项目的耕耘模式与锦明的业务覆盖量和规模优势互补。

  从5月份开始,基于全斯美德与锦明的联动与整合,受外部环境影响比同类行业更小,且复苏态势更快,同时,自两家平台建立联动模型以来,业务互补的优势开始体现,全斯美德也将会充分利用自身优势,选取更多优质项目,促进两家平台发展。

  两家平台合作后,每年成交项目覆盖量已达600-800个,仅办公楼部分成交量达到80-100万方,线下覆盖量超过30家,人员规模超过500人。随着合作的进行,未来将会把办公楼经济的全产业链打通,打造行业内顶尖平台,掌握行业话语权!

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  在城市化的进程和城市规模的扩张,以及中央商务区所带来的聚集效应和辐射效应的推动下,上海写字楼市场面临诸多机遇与挑战,锦明集团在充分运用自身优势,服务好现有客户的同时,也将积极开拓市场,把握机遇,乘势而上,赢得优势,赢得未来!


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